Les principaux textes de lois en gestion locative

Les principaux textes de lois qui régissent la gestion locative

Les principaux textes de lois qui régissent la gestion locative

A. Article 5 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les honoraires relatifs à l’établissement du bail de location seront supportés par moitié entre les parties et payables directement par chacune d’elles au mandataire. »

B. Confort – habitabilité – décence du logement

Les locaux d’habitation doivent répondre aux normes d’habitabilité définies à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 99 de la loi 2005-157 du 23.02.2005

Les travaux destinés à adapter totalement ou partiellement aux normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort n’ont pour but exclusif que de les mettre en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1 à 4 du décret du 30.01.2002 sans en dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Locaux vacants construits avant le 01.09.48 : Conformément à l’article 25 de la loi n°86-1290 du 23.12.86 modifié, les locaux vacants à compter du 23.12.86 (hormis ceux classés en catégorie IV) ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 01.09.1948. Ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du Titre Ier de la loi n°89-462 du 06.07.1989.

Si les locaux loués depuis le 23.12.86 ne satisfont pas aux normes minimales de confort et d’habitabilité fixées par le décret du 06.03.1987 après avis de la commission nationale de concertation, le locataire peut, dans le délai d’un an à compter de la date de prise d’effet du contrat de location initial, demander au propriétaire leur mise en conformité avec ces normes sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat de location en cours.

A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, qu’il peut même d’office assortir d’une astreinte ; il peut également se prononcer sur une demande de modification du loyer fixé par le bailleur ou proposé par le locataire.
A défaut de mise aux normes effectuée dans les conditions précitées, le loyer des locaux soumis au présent article est fixé conformément à l’art. 17 § b de la loi du 06.07.1989.

Article 20-1 de la loi du 06.07.1989 (issu de la loi du 13.12.2000) :

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des alinéas 1 et 2 de l’article 6 de la loi du 06.07.1989, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties, le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité effectuée dans les conditions précitées, le juge peut réduire le montant du loyer.

Article 6 § a de la loi du 06.07.89 :

Si le logement répond aux normes minimales de confort et d’habitabilité prévues à l’article 25 de la loi du 23.12 86 et définies par le décret de 06.03.1987, les parties peuvent convenir par une clause expresse, que certains travaux de remise du logement en bon état d’usage et de réparations incombant au bailleur, seront exécutées par le locataire. La réduction de loyer, la durée de cette réduction et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de dédommagement sur justification des dépenses effectuées, sont indiquées dans le contrat.

Article 17 § e de la loi du 06.07.1989 :

Au-delà des caractéristiques définies par les dispositions du décret du 30.01.2002, les parties peuvent convenir, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter. Cette clause fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

C. Sécurité des personnes et des biens :

Un dossier de diagnostic technique, fourni par la bailleur, est annexé au contrat de location (ordonnance n°2005.655 du 08.06.2005 art. 22 III (JORF 09.06.2005).

Ce dossier comprend :

  • à compter du 01.07.2007 : le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ; le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans ce diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative ; le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.
  • à compter du 12.08.2008 : le constat de risque d’exposition au plomb prévu à l’article L. 1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique.
  • dans les zones mentionnées au I de l’article L.125-5 du code de l’environnement et à compter de la date fixée par le décret prévu au VI du même article, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.
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